อะไร คือความเสี่ยงสูงสุด *** (ระดับ Extreme)
ของการทำอสังหาฯ แล้วจะ ป้องกันอย่างไร !!!!!
น่าสนใจมาก งานวิจัยชิ้นนี้ ตรงใจผมที่สุด
มีการไปสัมภาษณ์. นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในเขตจังหวัดนนทบุรี เน้นรายเล็กรายกลาง
จำนวน 108 คน
ถามว่า อะไรคือความเสี่ยงที่สุด ในการพัฒนา
อสังหาริมทรัพย์
(งานวิจัย ของนักศึกษาปริญญาโท มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์)
พบว่า ความเสี่ยงในระดับสูงที่สุด (Extreme)
6 ประการที่ค้นพบ
ที่มีโอกาสเกิดขึ้นสูง และส่งผลกระทบอย่างรุ่นแรง
เรียงตามลำดับ ดังนี้
~~~
6. มีการรับคอมมิชชั่น จากผู้รับเหมา หรือ Suplier เวลาจัดซื้อจัดจ้าง ของทีมงาน
เป็นช่องทางรั่วไหล ที่พบเห็นได้บ่อย
~~~~~~
5. การดำเนินงานของโครงการล่าช้า ไม่เป็นไปตามที่กำหนด แน่นอนมาจากหลายสาเหตุ
เมื่อล่าช้ายืดเยื้อ หมายถึง ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูง กำไรลด
~~~~~
4. พนักงานขาดทักษะ และประสบการณ์ในการทำงาน บางที ใช้คนที่ไม่มีความรู้ อาจประหยัดค่าจ้าง
แต่จะเสียหายในเรื่องอื่นมากกว่า บางทีจ้างคนเก่งค่าแรงสูง 1 คน มีผลงานมากกว่า จ้างค่าแรงน้อยๆ 3 คน
อันนี้ลองมาแล้วครับ
~~~~
3.ผู้ประกอบการขาดสภาพคล่อง งานสะดุด โครงการเดินต่อไปไม่ได้ ที่มา ของ
หลายๆโครงการที่เร่ขายถูกๆ หรือยอมกู้ดอกเบี้ยแพงๆ ไปรอดก็ดีไป ไม่รอดก็มี
~~~
2. การวางแผนกลยุทธ์ที่ผิดพลาดของผู้ประกอบการ
เพราะขาดความรู้ ถึงสภาพการตลาด ความต้องการของลูกค้า สร้างบ้านมาไม่ตรงกลุ่ม ไม่ตรงราคา
และไม่ตรงตามแบบที่คนต้องการ
~~
1. ผู้รับเหมา ปฏิบัติงานไม่เสร็จตามสัญญา ปัญหาโลกแตก อันดับหนึ่ง ของการทำอสังหาฯ บางทีถูกทิ้งงาน
ทำงานไม่ได้คุณภาพ ทีมงานไม่มีความสามารถ ไม่มีประสบการณ์ ทำไม่เสร็จ ก็ขายไม่ได้
~
ผมมักจะย้ำเสมอว่า งานไม่เสร็จ มูลค่าไม่ได้เท่ากับ 0
แต่ติดลบ
เพราะ ถ้างานไม่เสร็จ ไปขายต่อ โดนกดราคาแน่นอน
ฉลามได้กลิ่นคาวเลือด ไม่เคยปราณีเหยื่อ
~~~~~~~~~
มีคนบอกผมว่า เคยไปสำรวจ โครงการต่างๆ
ตอนที่จะเริ่มเป็นนักพัฒนา
ข้องใจว่า ทำไมถึงปล่อยทิ้ง ร้าง
พบว่า อันดับหนึ่ง คือสร้างไม่เสร็จ เนื่องจากขาดความรู้ความเข้าใจ ในเรื่องก่อสร้าง และเงินทุนหมด
ที่พบ จะเห็นว่า เป็นคนมีเงินลงมาทำ พอเงินหมด
งานมีปัญหาไปไม่เป็น
~~~
แก้อย่างไร
ผมว่า ทั้งหมดทั้งมวล ในการทำอสังหาริมทรัพย์
ของรายเล็กรายกลาง
ตัวผู้ประกอบการเอง สำคัญที่สุด
จะต้องมีความรู้ ที่ครอบคลุม ทั้งด้าน
~~~
การจัดหาทีมงาน
การตลาดและการขาย
การจัดการเรื่องการเงิน ทั้งการระดมทุน และการจ่ายออกไป
และสุดท้าย ความรู้ที่เป็นหัวใจหลักคือ เรื่องก่อสร้าง
~~~
นั่นคือที่มาของการแบ่งปันความรู้และประสบการณ์เรื่องต่างๆ
เรื่องการระดมทุน ความรู้พื้นฐานการลงทุน
รักทุกคนครับ
อาจารย์เอก ชวนคุณรวยดวยอสังหาฯ โดยใช้เงินคนอื่น
ดร.ถนอม ดีสร้อย